عرضه مسکن در شرایط قرمز - تور استانبول

به گزارش دنیای اقتصاد؛ سال گذشته تنها 53 هزار واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کردند که این میزان از سال 83 تا به امروز که داده های مربوط به تیراژ سالانه ساخت مسکن ثبت می گردد در حوزه ساخت وساز نشان دهنده رکورد بی سابقه در رکود ساختمانی بوده است. در واقع این میزان کمترین تیراژ ساخت سالانه مسکن در پایتخت در 16 سال اخیر را نشان می دهد.

سال 99 به همین علت سال ابررکود ساختمانی یا سردترین و منجمدترین سال به لحاظ شرایط عرضه جدید آپارتمان بوده است. رکودی ترین بازار ساخت وساز مسکن در شهر تهران در حالی سال 99 با ساخت تنها 53 هزار واحد مسکونی رقم خورد که در 16 سال اخیر میانگین سالانه ساخت مسکن (خانه سازی یا عرضه مسکن جدید در پایتخت) معادل 126 هزار واحد مسکونی بوده است.

آمار های موجود از فرایند ساخت وساز سالانه مسکن در تهران نشان می دهد بیشترین میزان ساخت وساز واحد های مسکونی یا عرضه جدید مسکن مربوط به سال 91 با ساخت 253 هزار واحد مسکونی بوده است. این در حالی است که بعد از سال 99 که رکورد مربوط به کمترین تیراژ ساختمانی در این سال زده شد، کمترین ساخت وساز در سال 94 با ساخت 65 هزار و 500 واحد مسکونی در پایتخت بوده است.

با این حال رویداد سال گذشته در بازار ساخت وساز که از آن با عنوان ابررکود ساختمانی می توان یاد کرد از یکسو دربردارنده یک تهدید عظیم یا ابرتهدید برای بازار مسکن سال 1400 و حتی سال 1401 است. از آنجا که آمار مربوط به صدور پروانه ساختمانی به دلیل فرایند یک تا دو ساله ساخت وساز، یکی دو سال بعد اثر خود را بر عرضه جدید مسکن در بازار ملک نشان می دهد، ابررکود ساختمانی در سال 99، می تواند ابرتهدید عرضه مسکن جدید در سال 1400 و 1401 را رقم بزند. سال 99 به لحاظ رکود ساختمانی، ششمین سال متوالی رکود در عرضه مسکن جدید به واسطه افت تیراژ ساختمانی و رکود فعالیت سازنده ها محسوب می گردد.

دست کم طی دو سال گذشته، سهم نوساز ها از کل معاملات مسکن شهر تهران در میان بازه های سنی واحد های مسکونی کاهش یافته است. یک عامل مهم و موثر در این موضوع قرار دریافت بازار ساخت وساز در شرایط رکودی و همچنین کاهش تیراژ ساختمانی در 6 سال گذشته است.

افت شدید حجم عرضه جدید ساختمانی در سال گذشته، بازار ساخت وساز تهران را در شرایط قرمز قرار داده که این شرایط قرمز، به دلیل کاهش شدید عرضه واحد های مسکونی نوساز به بازار مسکن 1400، یک ابرتهدید مهم برای بازار مسکن امسال و همچنین سال آینده محسوب می گردد.

ساخت تنها 53 هزار واحد مسکونی جدید در سال 99 به معنای آن است که به طور متوسط در هر ماه از سال گذشته معادل 4 هزار و 450 واحد مسکونی در تهران ساخته شده است. این میزان حتی کمتر از تیراژ فروش واحد های مسکونی نوساز در هر ماه در شرایط متعادل بازار و شرایطی است که حجم معاملات خرید و فروش مسکن در شرایط عادی (غیررکودی) واقع شده است.

در شرایط عادی در هر ماه حداقل 10 هزار معامله خرید مسکن در شهر تهران انجام می گردد که نیمی از این واحد ها نوساز هستند. این موضوع به آن معناست که در شرایط غیررکودی و عادی بازار مسکن در هر ماه دست کم 5 هزار واحد مسکونی نوساز در بازار از سوی متقاضیان مورد تقاضا نهاده شده و خریداری می گردد. این در حالی است که در سال گذشته در هر ماه به طور متوسط کمتر از این میزان در شهر تهران ساخته شده است.

این موضوع نشان دهنده عدم تعادل بین عرضه و تقاضای واحد های مسکونی نوساز در پایتخت است که بر افزایش شکاف قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سطح قیمت واحد های نوساز و سپس سایر واحد های مسکونی اثر مخرب دارد.

در شرایط طبیعی و برای پاسخ به احتیاج متقاضیان خرید واحد های مسکونی نوساز به طور متوسط در هر ماه باید دست کم 5 هزار واحد مسکونی نوساز در پایتخت ساخته گردد.

از آنجا که معمولا آمار صدور پروانه ساخت مسکن اثر خود را به لحاظ حجم عرضه واحد های مسکونی نوساز به بازار و سهم آن ها از معاملات ملک در یک تا دو سال آینده نشان می دهد افت شدید تیراژ ساختمانی در سال 99 زنگ خطر را برای بازار معاملات مسکن سال 1400 و 1401 به لحاظ کاهش شدید عرضه جدید به بازار در امسال و سال آینده به صدا درآورده است.

از سال 94 تا به امروز سالانه تنها به طور متوسط 66 هزار واحد مسکونی جدید ساخته شده که این آمار نشان دهنده بروز 6 سال متوالی رکود ساختمانی در شهر تهران است. آنالیز های صورت گرفته نشان می دهد با توجه به کف احتیاج به عرضه مسکن جدید ناشی از تشکیل خانوار های تازه و ازدواج، طلاق، تخریب و نوسازی، حجم تقاضای انباشته شده از سال های قبل و...، در هر سال به طور متوسط سالانه باید 85 هزار واحد مسکونی ساخته گردد، اما در عمل در 6 سال اخیر تنها به طور متوسط در هر سال 66 هزار واحد ساخته شده است. این آمار ها نشان دهنده کمبود عرضه جدید به بازار مسکن دست کم در 6 سال گذشته است.

دنیای اقتصاد در اسفند سال گذشته با استناد به آمار 11 ماهه بازار ساخت وساز شهر تهران در سال 99، ثبت ابررکود بی سابقه ساختمانی در 16 سال گذشته را پیش بینی نموده بود. در گزارشی که دنیای اقتصاد با این موضوع و با عنوان چهار ویرانگر عرضه مسکن در تاریخ 12 اسفند 99 منتشر کرد ضمن رمز گشایی از هویت 4 ویرانگر بازار عرضه مسکن پیش بینی شد بدترین سال ساخت وساز در تهران، در سال 99 رقم خواهد خورد.

در این گزارش اعلام شد: آمار رسمی تیراژ ساخت مسکن در پایتخت نشان می دهد، فرایند عرضه طی 11 ماه اول 99 به گونه ای بوده که بسیار بعید است تعداد کل آپارتمان های جدید در سال 99 به کف عرضه در بازه زمانی 16 سال گذشته برسد. پیش تر، شدیدترین رکود ساختمانی، در سال 94 با تیراژ 65 هزار و 500 واحد رقم خورده بود. اما به احتمال زیاد، تیراژ عرضه مسکن در تهران 99 پایین تر از 55 هزار واحد خواهد شد.

در این گزارش چهار عامل عمده به عنوان چهار ویرانگر عرضه جدید مسکن در پایتخت مورد آنالیز نهاده شد. رکود در بازار معاملات مصرفی خرید مسکن به عنوان حلقه آخر زنجیره ساخت وساز، جهش قیمت وکمبود عرضه زمین، افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی و همچنین احتکار ملک به دلیل ریسک صفر ملاکی در بازار زمین و مسکن چهار عاملی بود که در گزارش دنیای اقتصاد از آن تحت عنوان چهار مانع یا ویرانگر عرضه جدید به بازار مسکن یاد شد.

در شرایطی که در سال 99 کمترین میزان عرضه ساختمانی دست کم در 16 سال اخیر به ثبت رسیده است یک سوال مهم در شرایط فعلی آن است که قفل بازار ساخت وساز چگونه باز خواهد شد؟ هم اکنون سازنده ها در بازار مسکن با شرایط خاصی روبرو شده اند. از یکسو به دلیل افزایش شکاف بین قدرت خرید خانوار ها و قیمت مسکن با نبود تقاضای مصرفی و مشتری برای فروش واحد های خود روبرو شده اند و عملا قادر به فروش واحد های آماده نیستند.

از سوی دیگر به دلیل ریسک صفر ملاکی و نگهداری زمین خام و تورم بالا در این بخش از بازار ملک با کمبود عرضه زمین از یکسو و جهش قیمت در این بازار به عنوان هزینه برترین جزء ساختمانی روبرو هستند؛ بنابراین برای بازگشایی قفل عرضه جدید باید تدبیری به کار برد تا این مسائل رفع گردد.

این در حالی است که حتی گروهی از سازنده ها اقدام به عدم عرضه واحد های آماده به بازار نموده یا از ساخت وساز روی زمین های خود خودداری نموده و ملاکی را ترجیح داده اند.

آنالیز ها نشان می دهد آنچه می تواند در شرایط فعلی قفل بازار ساخت وساز را بازگشایی نموده و مسائل موجود در راستا افزایش عرضه جدید به بازار را تا حدی رفع کند وضع واجرای قانون دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی است.

این نوع مالیات با افزایش ریسک و هزینه ملاکی، انجماد بازار مسکن و ساخت وساز را تا حد زیادی کاهش خواهد داد. به این صورت که منجر به عرضه املاک به بازار معاملات شده، قیمت ها به دلیل افزایش عرضه تعدیل می گردد و به تدریج زمینه برای بازگشت متقاضیان مصرفی به بازار معاملات مسکن هموار می گردد.

در چنین حالتی یک مشکل اساسی سازنده ها برای ورود به پروژه های ساختمانی جدید یعنی فروش نرفتن واحد های آماده به عنوان حلقه آخر زنجیره ساخت وساز رفع می گردد. از سوی دیگر با افزایش ریسک و هزینه ملاکی، میزان عرضه زمین وملک کلنگی نیز به بازار افزایش می یابد و هزینه سازنده ها از این محل نیز تعدیل شده یا دیگر افزایش نمی یابد.

هم اکنون بخش زیادی از جهش قیمت مسکن به دلیل ریسک صفر ملاکی در بازار زمین و هجوم سرمایه ها به این سمت است. اما وضع و دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی با افزایش ریسک و هزینه های ملاکی از دو جهت یعنی یکی فروش واحد های آماده و دیگری عرضه زمین با نرخ تعدیل شده، به سازنده ها یاری خواهد نمود. این در حالی است که در صورت عدم چاره اندیشی متولی و سیاستگذار بخش مسکن برای وضع و دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی، حتی در صورت فراهم شدن زمینه بازگشت متقاضیان مصرفی به بازار معاملات مسکن، به دلیل کمبود تیراژ ساختمانی جدید عرضه شده به بازار ملک، تبعات منفی رکود ساختمانی به گسترده ترین شکل ممکن خود را نشان خواهد داد.

هر چند به دلیل شرایط فعلی بازار مسکن، قدرت خرید خانوار ها و... فعلا بازگشت متقاضیان مصرفی به بازار بعید به نظر می رسد، اما به محض فراهم شدن زمینه بازگشت متقاضیان مصرفی، تبعات منفی رکود ساختمانی دامنگیر بازار معاملات مسکن و به خصوص متقاضیان مصرفی خواهد شد. اما در صورت وضع مالیات سالانه بر املاک و باز شدن قفل موجود در این زمینه، ابرتهدید موجود برای بازار مسکن قابل مهار و خنثی سازی است.